盲目投资导致收入下滑
目前，按照业界通俗的划分方法，旅游地产大致可以分为旅游景区开发、旅游商业地产开发，旅游度假项目开发以及旅游住宅开发。
实际上，近年来，随着楼市调控政策的持续打压，宏观经济形势下滑，使得旅游地产投资收益出现下滑趋势。
港中旅2011年年报显示，位于珠海的海泉湾度假区项目2011年业务收入达到4.55亿港元，但是净利润亏损却达到2000万港元，而2010年则亏损了3.28亿元。
对此，业内人士分析认为，由于海泉湾度假区项目开发较早，在经营模式上没有准确定位，旅游地产产品只有酒店、温泉等，持有物业占比较大，没有可售的房地产项目，使得项目投资回收资金较慢，产生亏损。
目前，海泉湾度假区二期项目正在建设之中，该项目可能会调整产品结构，增加房地产项目。
除了港中旅之外，华侨城开发的东部华侨城主题公园项目2011年实现营业收入12.8亿元，净利润为-1.98亿元。华侨城认为，2011年公司旅游收入下降的主要原因就是东部和泰州华侨城结算的旅游地产同比下降。
实际上，相对于近年来开发商一哄而上的旅游地产热潮，业界人士认为，目前国内旅游地产正处于起步阶段，盲目投资或面临一定市场风险。
与住宅地产相比，旅游地产开发规模较大，投资占比高，开发周期长，面临一定的运营管理难题。
世联地产(002285,股吧)华南战略顾问营业部总监邓志国认为，之所以会亏损，主要是因为在旅游地产项目开发和产品定位方面，需要考虑旅游产品和住宅产品之间的开发比例。如果持有型物业面积较大，很难在短时期回流资金，再加上有很高的财务成本，那旅游地产项目运营就更加艰难了。
他指出，旅游地产开发除了面临国家经济政策对地产市场调控的系统风险外，还面临更多的市场风险，即对市场定位的认知是否准确。
“如果在一个地区本来应该这样做，但是你那样做，客户肯定不会买单。开发商产品定位跟市场需求有差异，这是旅游地产开发比较大的一个风险。”邓志国称。
旅游地产面临融资难题
为了规避现金流风险，目前大多数旅游地产开发项目都将可销售房地产物业时间提前，以确保后期开发资金的安全。实际上，除了在运营资金安全方面面临风险外，在旅游地产项目管理上也有风险，甚至运营成本也会增加。
邓志国介绍称，目前大多数旅游地产项目后期运营不是很好，后期物业管理也不是很到位，尤其是滨海物业。由于在海边长时间没有人居住，海风对房屋的腐蚀性很强，会相应增加房屋的维修率，这对滨海度假产品的使用和管理提出了更多的要求。
此前，对于旅游地产有一种说法是：真房地产假旅游。邓志国认为，旅游地产现在并不是很规范，这么多年旅游地产做得不好的原因之一在于旅游地产融资比较难。
目前，在旅游地产开发领域还未找到成熟的融资模式，在传统融资领域，旅游地产项目由于投资回报期较长，获得融资的难度较大。
“商业地产有很多基金介入，做旅游地产基金不知道用一种什么样的参与形式，这一块我们也在探讨。”邓志国称表示，纯粹的商业贷款很少贷给旅游地产项目。
而在此之前，旅游地产项目融资较少，是因为地价便宜，前期投入成本比较低。随着旅游地产项目开发增多，其开发成本要求也越来越高，动则数十亿、上百亿的开发投资，使得旅游地产融资需求越来越大。
对此，邓志国建议，开发旅游地产最好是跟有相关开发经验的专业机构合作。合作开发将成为未来旅游地产的一种趋势。
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